Nieruchomości w zmianie pokoleniowej

Nieruchomości w zmianie pokoleniowej

Badania i ankiety pokazują, że austriacki rynek nieruchomości się zmienia. Szczególnie uderzające: różnice między pokoleniami i ich orientacją mieszkaniową. Według audycji różnica pokoleń ma konsekwencje. Podczas gdy boomersi sprzedają, ich oferta dociera do grupy nabywców, którzy nie mogą – lub nie zawsze chcą – kupować. Nieruchomość nadal uważana jest za stabilną inwestycję, jednak inflacja, rosnące stopy procentowe i wysokie koszty utrzymania nie dają zainteresowanym chwili na zastanowienie się.

Od pokolenia wyżu demograficznego po pokolenie Z

W ciągu ostatnich dziesięcioleci austriacki krajobraz nieruchomości uległ głębokim zmianom. O ile pokolenie wyżu demograficznego często korzystało z cudu gospodarczego, rosnących dochodów i stosunkowo umiarkowanych cen nieruchomości, o tyle kolejne pokolenia stoją przed zupełnie innymi warunkami: wejście na własność było łatwiejsze do sfinansowania, często możliwe przy jednym dochodzie, a posiadanie nieruchomości stało się standardem zabezpieczenia emerytury i dobrobytu. Dziś zainteresowani borykają się z rekordowymi cenami, zaostrzonymi wytycznymi dotyczącymi udzielania kredytów i dużą niepewnością, czy marzenie o własnym domu jest nadal realne. Młodsze pokolenia przywiązują większą wagę do elastyczności, zrównoważonego rozwoju i mobilności. Nowe modele, takie jak coliving czy wynajem na własność, są postrzegane jako interesujące alternatywy.

Zmiana obrazu siebie

Kiedy Thomas, urodzony w 1958 r., kupił z żoną dom szeregowy na obrzeżach Wiednia w latach 80., kredyt był nadal dostępny przy jednej pensji. „Dopiero zaczęliśmy budować – tworzenie nieruchomości było czymś naturalnym” – mówi. Dziś, kilkadziesiąt lat później, myśli o jego sprzedaży.
Jego córka Lisa, urodzona w 1992 roku, mieszka w wynajętym mieszkaniu w mieście. „Dobrze zarabiam, ale mieszkanie w Wiedniu? Utopia. Całe życie musiałabym być zadłużona” – mówi. Dla Lisy dom jej rodziców nie jest automatycznie marzeniem, ale raczej odpowiedzialnością: remont, efektywność energetyczna, lokalizacja – to wszystko kosztuje. Dla pokolenia rodziców własność była bardziej osiągalna, a długoterminowe bezpieczeństwo było priorytetem. Dla pokoleń dzieci ważniejsza jest elastyczność, mobilność i zrównoważony rozwój – własność nie jest już celem samym w sobie.

Różnice w porównaniu ze stanami federalnymi

Aktualna ocena Immounited z końca sierpnia 2025 r. pokazuje: Ogólnoaustriacki rynek nieruchomości jest zróżnicowany i różni się w zależności od grup wiekowych. Porównanie dekad (2014–2015 z 2024–2025) pokazuje, że we wszystkich pokoleniach Austriacy wydają dziś o około 51 procent więcej na metr kwadratowy na nieruchomości mieszkalne niż dziesięć lat temu. Co ciekawe, dotyczy to szczególnie osób w wieku 36–55 lat, które wtedy i obecnie płacą za wymarzoną nieruchomość o około 17 proc. więcej niż osoby młodsze lub osoby starsze w wieku 55 lat i starsze.

Kupujący nieruchomości w rankingach krajów związkowych wszystkich pokoleń cieszą się z niskich cen za metr kwadratowy w Burgenlandzie, a liderem są tu Salzburg i Wiedeń. W latach 2014–2015 osoby w wieku 55+ w Burgenlandzie płaciły o jedną trzecią więcej za swoją przestrzeń życiową, ale w latach 2024–2025 liczba ta przesunęła się do grupy wiekowej 36–55 lat. W całej Austrii osoby powyżej 55. roku życia w Wiedniu płacą obecnie najwięcej za metr kwadratowy; najniższe koszty ponoszą w Burgenland osoby do 35. roku życia. Wynik ten jest porównywalny z obserwacją sprzed dziesięciu lat.

Po stronie sprzedawców Wiedeńczycy w wieku 55+ i mieszkańcy Vorarlbergu w grupie wiekowej 36-55 lat prowadzą w rankingu kraju związkowego pod względem cen osiąganych za metr kwadratowy, a tuż za nimi plasują się Tyrolczycy Plus55, Wiedeńczycy w wieku 36-55 lat i mieszkańcy Salzburga powyżej 55 lat.

Miara powierzchni

Ciekawostką jest to, ile metrów kwadratowych kupili Austriacy w różnych grupach wiekowych. Podczas gdy mieszkańcy Burgenlandu we wszystkich grupach wiekowych od dziesięciu lat mieszkają średnio na około 78 metrach kwadratowych, mieszkańcy Salzburga muszą zadowolić się około 68,5 metrami kwadratowymi.
Uderzające jest to, że grupa wiekowa do 35 lat kupowała większe powierzchnie dziesięć lat temu i że na przestrzeni lat ich powierzchnia w całej Austrii spadła o 8 procent, ponieważ większe powierzchnie w oczywisty sposób nie są już dostępne dla tej grupy nabywców. W tym samym czasie osoby powyżej 55. roku życia ponownie kupowały większe powierzchnie w Burgenlandzie, Karyntii i Vorarlbergu.

Jeśli spojrzeć na przedział wiekowy w Austrii na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat, można zauważyć, że na przykład w Górnej Austrii młodsze grupy wiekowe do 35 lat kupują obecnie najwięcej, podczas gdy nabywcy 55 Plus tutaj kupują mniej, ale jednocześnie mają więcej powierzchni mieszkalnej.

Jeśli jesteś właścicielem z Karyntii i masz powyżej 55 lat, obecnie przeprowadzasz o 17 procent więcej transakcji niż młodsze grupy docelowe. Następnie nastąpił o 9 procent wzrost sprzedaży nieruchomości nabywcom z Burgenlandu w wieku powyżej 55 lat. W Górnej Austrii trend ten znajduje odzwierciedlenie w zupełnie inny sposób: tutaj osoby do 35. roku życia kupują dwa razy więcej niż Silver Liners.

Nie jest to duża zmiana w średnim wieku

Jeśli chodzi o średni wiek nabywców nieruchomości, na przestrzeni lat w Austrii niewiele się zmieniło; porównanie pokazuje wyraźną granicę między 41 a 46 latami we wszystkich krajach związkowych. W 2025 roku najmłodsi nabywcy będą pochodzić z Tyrolu średnio w wieku 42 lat, natomiast najstarsi nabywcy w wieku 46 lat będą pochodzić z Karyntii i Burgenlandu.

„Nadchodząca zmiana pokoleniowa otwiera ogromne możliwości dla rynku nieruchomości. To, co wczoraj było własnością ze względu na bezpieczeństwo, jutro stanie się przestrzenią dla nowego stylu życia, elastycznych modeli życia i zrównoważonych koncepcji. Jesteśmy na początku fazy, w której różne pokolenia współpracują, aby kształtować rynek nieruchomości jutra” – mówią Roland Schmid, właściciel i dyrektor generalny Immounited oraz Valentin Bauer, dyrektor operacyjny Immounited.

Do oceny wykorzystano transakcje dotyczące mieszkań pochodzące z prywatnych zakupów/sprzedaży z lat 2014/2015 i 2024/2025. Wyceny dokonano według daty zawarcia umowy kupna.