Nehnuteľnosti v generačnej výmene

Nehnuteľnosti v generačnej výmene

Štúdie a prieskumy ukazujú, že rakúsky realitný trh sa mení. Obzvlášť pozoruhodné: rozdiely medzi generáciami a ich príslušná orientácia na bývanie. Podľa vysielania generačná priepasť s následkami. Kým boomeri predávajú, ich ponuka sa dostáva k skupine kupujúcich, ktorí nemôžu – alebo nie vždy chcú – nakupovať. Nehnuteľnosť sa stále považuje za stabilnú investíciu, ale inflácia, rastúce úrokové sadzby a vysoké životné náklady dávajú záujemcom pauzu.

Od Baby Boomers po Gen Z

Rakúske realitné prostredie prešlo v posledných desaťročiach hlbokými zmenami. Kým generácia baby boomu často ťažila z ekonomického zázraku, rastúcich príjmov a pomerne miernych cien nehnuteľností, ďalšie generácie čelia úplne iným podmienkam: vstup do vlastníctva nehnuteľnosti sa financoval ľahšie, často možný s jedným príjmom, a vlastníctvo nehnuteľností sa stalo štandardom pre zabezpečenie dôchodkov a prosperity. Záujemcovia dnes čelia rekordným cenám, prísnejším pravidlám poskytovania úverov a vysokej miere neistoty, či je sen o vlastnom bývaní ešte reálny. Mladšie generácie kladú väčší dôraz na flexibilitu, udržateľnosť a mobilitu. Za zaujímavé alternatívy sa považujú nové modely, ako je spolubývanie alebo prenájom.

Posun sebaobrazu

Keď si Thomas, narodený v roku 1958, v 80. rokoch kúpil s manželkou radový dom na okraji Viedne, pôžička bola ešte dostupná z jedného platu. „Práve sme začali stavať – bolo prirodzené vytvoriť nehnuteľnosť,“ hovorí. Dnes, s odstupom niekoľkých desaťročí, uvažuje o predaji.
Jeho dcéra Lisa, narodená v roku 1992, žije v prenajatom byte v meste. "Zarábam dobre, ale kondominium vo Viedni? Utopické. Musela by som sa zadlžovať celý život," hovorí. Pre Lisu nie je dom jej rodičov automaticky snom, ale skôr zodpovednosťou: renovácia, energetická efektívnosť, lokalita – to všetko stojí peniaze. Pre generáciu rodičov bol majetok dostupnejší a prioritou bola dlhodobá bezpečnosť. Pre detské generácie je dôležitejšia flexibilita, mobilita a udržateľnosť – majetok už nie je samoúčelný.

Rozdiely v porovnaní federálnych štátov

Aktuálne hodnotenie Immonited z konca augusta 2025 ukazuje: Celorakúsky trh s nehnuteľnosťami je rôznorodý a líši sa v závislosti od vekových skupín. Desaťročné porovnanie (2014-2015 až 2024-2025) ukazuje naprieč všetkými generáciami, že Rakúšania dnes míňajú na obytné nehnuteľnosti približne o 51 percent viac na meter štvorcový ako pred desiatimi rokmi. Zaujímavé je, že to postihuje najmä vekovú skupinu 36 až 55 rokov, ktorá vtedy a dnes za svoju vysnívanú nehnuteľnosť platila o 17 percent viac ako mladší ľudia alebo strieborní starší ľudia vo veku 55 a viac rokov.

Pri kúpe nehnuteľností sa kupujúci v rebríčkoch spolkových krajín naprieč všetkými generáciami tešia z nízkych cien za meter štvorcový v Burgenlande, zatiaľ čo Salzburg a Viedeň sú lídrami. V rokoch 2014-2015 ľudia vo veku 55+ v Burgenlande platili za svoj životný priestor o tretinu viac, no v období rokov 2024-2025 sa to posunulo na vekovú skupinu 36-55 rokov. V celom Rakúsku v súčasnosti najviac platia za cenu za meter štvorcový ľudia starší ako 55 rokov vo Viedni; najnižšie náklady majú ľudia do 35 rokov v Burgenlande. Tento výsledok je ekvivalentný pozorovaniu spred desiatich rokov.

Na strane predajcu sú Viedenčania 55+ a Vorarlberčania vo vekovej skupine 36-55 na čele rebríčka spolkových krajín z hľadiska dosiahnutých cien za meter štvorcový a tesne za nimi nasledujú Plus55 Tirolčania, 36-55 roční Viedenčania a nad 55 Salzburčanov.

Miera plochy

Je zaujímavé pozrieť sa, koľko štvorcových metrov kúpili Rakúšania v rôznych vekových skupinách. Kým obyvatelia Burgenlandu všetkých vekových skupín žijú už desať rokov v priemere okolo 78 metrov štvorcových, obyvatelia Salzburgu si musia vystačiť s približne 68,5 metrami štvorcovými.
Je zarážajúce, že veková skupina do 35 rokov si pred desiatimi rokmi kúpila väčšie plochy a tie sa v priebehu rokov v celom Rakúsku znížili o 8 percent, keďže väčšie plochy už zjavne nie sú pre túto skupinu kupujúcich cenovo dostupné. Ľudia nad 55 rokov zároveň opäť kupovali väčšie plochy v Burgenlande, Korutánsku a Vorarlbersku.

Keď sa pozriete na vekové rozpätie v Rakúsku za posledných desať rokov, môžete vidieť, že napríklad v Hornom Rakúsku v súčasnosti najviac nakupujú mladšie vekové kategórie do 35 rokov, zatiaľ čo kupujúci 55Plus tu nakupujú menej, no zároveň majú väčší životný priestor.

Ak ste korutánskym vlastníkom nad 55 rokov, momentálne sa tešíte o 17 percent viac transakcií ako mladšie cieľové skupiny. Nasleduje o 9 percent viac predajov nehnuteľností kupujúcim z Burgenlandu nad 55 rokov. Úplne inak sa trend prejavuje v Hornom Rakúsku: Ľudia do 35 rokov tu nakupujú dvakrát viac ako Silver Linery.

Nie je to veľká zmena v priemernom veku

Čo sa týka priemerného veku kupujúcich nehnuteľností, za tie roky sa v Rakúsku veľa nezmenilo; porovnanie ukazuje jasnú hranicu medzi 41 a 46 rokmi vo všetkých spolkových krajinách. V roku 2025 budú v priemere najmladší kupujúci z Tirolska vo veku 42 rokov, zatiaľ čo najstarší kupujúci vo veku 46 rokov budú pochádzať z Korutánska a Burgenlandu.

"Nadchádzajúca generačná výmena otvára obrovské príležitosti pre trh s nehnuteľnosťami. To, čo bolo včera majetkom pre bezpečnosť, sa zajtra stane priestorom pre nový životný štýl, flexibilné modely bývania a udržateľné koncepty. Sme na začiatku fázy, v ktorej rôzne generácie spolupracujú na formovaní trhu s nehnuteľnosťami zajtrajška," hovoria Roland Schmid, majiteľ a CEO Immonited a Valentin Bauer, vedúci prevádzky Immonited.

Na vyhodnotenie boli použité transakcie bytov zo súkromných nákupov/predajov z rokov 2014/2015 a 2024/2025. Hodnotenie bolo vykonané podľa dátumu kúpnej zmluvy.